【理財專欄講座】囤房稅還是空屋稅？政府打炒房措施，哪個才有效？

房價過高、居住不正義、年輕人買不起房，一直是台灣社會的重大熱門問題之一。每當房價議題端上檯面，總是討論地沸沸揚揚，許多政治人物、專家學者紛紛獻策，其中「囤房稅」與「空屋稅」，是近年來最常被提到的兩種打房措施，究竟囤房稅是否可行、空屋稅是否更有效？本文在此略為整理討論，以供讀者參考。

根據內政部不動產資訊平台最新統計，2021年全國房價所得比（又稱購屋痛苦指數）為9.07倍，房貸負擔率為36.27%。其中，房價最貴的台北市，上述兩項數據分別為15.79倍、63.11%。這樣的數字到底是高還是低？

• 房價所得比 = 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得。代表平均需要不吃不喝多久時間，才買得起一間房子。
  

• 房貸負擔率 = 中位數住宅價格貸款月攤還額 ÷ 中位數月家戶可支配所得。數字愈大、代表負擔能力愈低。
  

對於房價所得比，美國公共政策顧問機構Demographia認為5.1倍以上為嚴重不可負擔，世界銀行則認為3-6倍為合理負擔範圍，而台灣在6倍以下的只有嘉義縣市、基隆、屏東四縣市而，由此觀之，台灣確實有房價過高的問題。

房子買不起，那用租的呢？台灣租金也是節節攀升的。同樣是根據內政部不動產資訊平台統計，國內租金指數在2011到2021年間，指數上漲了8.41，即便出現了新冠肺炎的疫情，也阻止不了租金水準漲破歷史新高。

台灣租金指數變化圖／資料來源：內政部不動產資訊平台

房價飆漲，有人認為是投資客囤房炒作的關係，因此有了課徵囤房稅的呼聲。房租攀升，也有人認為是空屋率太高、租屋市場供給不足的結果，是以也有了課徵空屋稅的主張。那麼國內囤房、空屋的情況，又是如何呢？是否嚴重到影響房地產市場的正常發展？

「囤房稅」源自於財政部2015年推出的《房屋稅條例》修法，財政部將住家用房屋區分為：「自住」與「非自住」，並針對後者課徵較高稅額的房屋稅，俗稱為囤房稅，目的是希望可以藉此減少房地產集中在少數人手中的情況。

另根據「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，需符合以下條件才能認定為自住用住宅：

• 房屋無出租使用。
• 供本人、配偶或直系親屬居住使用。
• 本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內之房屋。
  

也就是說，如果房屋非自住者、或在全台持有三戶以上之房屋，那麼第四戶起，即被歸類為非自住使用房屋，也就是所謂的「囤房」。

※《房屋稅條例》第5條第1項第2款：房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：住家用房屋供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

根據財政部最新(2021)的「全國非自住住家用房屋稅籍歸戶統計」資料，非自住房屋者較去年同期增加逾2萬人，自2015年囤房稅上路時的33萬6,264人，至今已來到50萬2,265人。其中，持有一至二戶的人數為成長最多，持有三戶以上的人數則逐年下降。

由於我國房屋稅是屬於地方稅，因此稅率的高低，端看各地方政府所施行的《房屋稅徵收自治條例》：

• 臺北市：採累進稅制，兩戶以下非自住房屋稅率2.4%、三戶以上非自住房屋稅率3.6%。
• 桃園市：採差別稅制，非自住房屋稅率2.4%。
• 新竹縣：採差別稅制，非自住房屋稅率1.6%。
• 宜蘭縣：採累進稅制，兩戶以下非自住房屋稅率1.5%、三戶至七戶非自住房屋稅率2%、八戶以上非自住房屋稅率3.6%。
• 連江縣：採累進稅制，兩戶以下非自住房屋稅率1.6%、三戶以上非自住房屋稅率2%。
  

除上列縣市政府外，其餘地方政府則依照原《房屋稅條例》訂定之稅率1.5%課稅。目前，台南市政府已規劃將非自用房屋稅稅率提高為五戶以下2.4%、六戶以上3.6%，但還有待議會通過。

※台北市議會於今年5月三讀通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案，將實施新的「建商囤房稅」。未來建商取得使照後的次日算起，前18個月課徵2%房屋稅，之後則將恢復一般3.6%的房屋稅，目的是鼓勵建商釋出房屋。

政府課徵囤房稅的用意，就是想透過增加房屋的持有成本，逼多屋族釋出手上的空屋，讓房市冷卻下來，但真的可行嗎？

內政部政務次長花敬群認為，囤房稅「只是旁支，不是主菜」，更不會是特效藥。處理高房價牽涉很廣，要討論的面向很多，政府也無法「一下子打趴」高房價，必須靠長期的供需結構調整來實現。

此外，按照增稅會抑制房價，減稅會提高房價的基本道理，如果一屋者減稅，表示75%房屋可能漲價，或最多只有25%房屋會跌價；反則多屋者加稅，就只有4.5%房屋的價格會被抑制。

而民進黨立委高嘉瑜則認為，台北市政府自施行囤房稅起，房價漲幅從14.29％下降至7.84％，減少了47.6％，長期來看確實可以抑制房價。

另一方面，學界及業界則認為，如果要利用囤房稅來抑制房價，需提高稅率且拉大「自住」與「非自住」房屋的差距，以下整理專家學者的建議：

政大地政系特聘教授 張金鶚

• 應採累進稅率並擴大差距，降低非自住者的投資誘因。
• 擴大課稅範圍：持有第三戶即徵收囤房稅，影響力應可增至一成。
  

成大法律助理教授 封昌宏

• 房屋稅低且稅率差距小（僅1-2個百分點），加上調高與否的權責在地方政府，恐無法有效抑制房價。
  

住商不動產企劃研究室經理 徐佳馨

• 囤房稅的稅率不高，只會對小投資客造成影響，抑制房價的效果恐有限。
• 即使小投資客釋出空屋，一般民眾仍買不起房，最後恐落入大投資客手中，造成財富愈來愈集中。

「空屋稅」就是針對低度利用的房子進行額外課稅，目的是希望持有多屋者能將閒置的房屋進行出租，提高租屋市場的供給，以量制價，讓更多人能以合理價格租到房子。

根據內政部低度使用住宅（即空屋）統計，2020年下半年約88萬戶空屋，空屋率9.96%，乃自2009年統計以來，首次低於10%以下。內政部所謂低度使用住宅是利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用住宅，也就是所謂的空屋。由下圖可知，台灣空屋率長年在10%以上，每十戶就有一戶是空屋，高居全球第一。

內政部低度使用住宅（空屋）統計／資料來源：內政部

由前述可知，台灣的房地產市場，不僅存在囤房嚴重，也存在空屋率過高的問題，市場供需不均衡，無怪乎輿論不時呼籲，政府應盡快課徵囤房稅、空屋稅，以健全房地產市場，穩定房價。

依照我國目前的《房屋稅條例》，是沒有「空屋稅」法源依據的，也就是不修法就無法課徵。目前僅台北市政府有針對空置房屋，明定其課徵稅率：

• 起造人（建商）持有待銷售之住家用房屋，於起課房屋稅1年6個月內未出售者，稅率為2%。
• 持有本市非自住之住家用房屋在2戶以下者每戶稅率均按2.4％課徵，持有3戶以上者每戶稅率均按3.6％。

台灣目前是以「平均用電度數＜60度」的低度使用住宅，來推估空屋數量，而財政部擔心，若單純以水電使用量作為判定標準，恐怕不夠精準；但若要釐清實際狀況，需由第一線的稽徵人員來作認定，又會增加稽徵成本、也可能產生爭議。

財政部

• 若要課徵空屋稅，必須先釐清空置的原因：例如就學、就業、就醫、依親、出國等原因而無人居住之房屋，或位於偏鄉、生活機能差、老舊不堪使用等因素而無法出售或出租之房屋，如果對其加重課徵空屋稅，恐殃及無辜。
• 第一線的稽徵人員可否進入屋內確認實際使用情形，若由地方政府來作認定，將會耗費相當大的稽徵成本，且對地方財政收入增加有限，可能還會增加徵納雙方爭議及爭訟，不符稽徵成本。
• 若以水電使用量來判定是否為「空置房屋」，恐發生屋主為了規避課稅，刻意浪費水電等資源的現象。
• 房屋空置期間如何界定方屬合理，也有待商榷。
  

民進黨立委江永昌

• 顧及各地房屋供需的差異，可針對特定地區開徵，並詳列具體的定義和排除條款，既減去第一線稽徵人員認定上的困難，也能避免傷及無辜。
  

若全面實施空屋稅，或許是有技術層面的困難，但並非完全無法推行，政府可以參考他國的作法，像是加拿大、澳洲開放特定城市實施，讓地方政府自行認定，哪些空屋該被額外課稅；日本又是如何從846萬戶的空屋中，區分出哪些是屬於長期無人使用及預定拆除的住宅、哪些是打算用來出租、準備拿來出售的空屋、或為平時沒人住，但週末用來度假、加班回不了家時用來過夜的「次要住宅」。

從上述整理可知，「囤房稅」在國際上的案例較多，國內支持者也較多，現行法源也有，但最大的爭議就是地方政府基於種種考量，不願實施差別稅率。不少黨團、委員皆提案要在《房屋稅條例》中明訂差別稅率標準，或拉大稅率上下限。

在囤房稅方面，即便我國對囤房定義較國外寬鬆許多（四房以上vs.兩房以上），政府仍然反對修法加稅，主要原因是擔心屋主會將稅金轉嫁給租屋房客，但其實這方面可以靠配套措施加以避免。

。但若出租即免額外課稅，便會降低囤房族拋售房屋的壓力，對房屋買賣市場，影響恐怕有限。也就是說，想靠囤屋稅打房、抑制房價，只怕不易。

本文引用來自：囤房稅還是空屋稅？政府打炒房措施，哪個才有效？
房價過高、居住不正義、年輕人買不起房，一直是台灣社會的重大熱門問題之一。每當房價議題端上檯面，總是討論地沸沸揚揚，許多政治人物、專家學者紛紛獻策，其中「囤房稅」與「空屋稅」，是近年來最常被提到的兩種打房措施，究竟囤房稅是否可行、空屋稅是否更有效？本文在此略為整理討論，以供讀者參考。